27. März 2019

Investitions- und Bewirtschaftungsstrategien privater Wohnungsbestandshalter

Dr. Torsten Bölting, Valerie Niemann-Delius (InWIS Forschung & Beratung GmbH)

Die Handlungsstrategie von Wohnungseigentümer_innen besitzen eine hohe Relevanz für die soziale und bauliche Entwicklung von Städten und Quartieren. Als Vermieter_innen beeinflussen sie über ihre Belegungspraxis die Sozial- und Haushaltsstruktur im Bestand, legen Miethöhen fest, sanieren oder verkaufen Wohneinheiten. Auf diese Weise beeinflussen sie nicht nur das Erscheinungsbild von Wohnungen und Häusern, sondern ebenso die Fluktuation und das soziale Miteinander in den Stadtteilen und Städten. Insbesondere aber nicht ausschließlich in sozial benachteiligten Gebieten verfolgen Kommunen ein Steuerungsinteresse, in dem sie über städtebauliche Förderprogramme, Abschreibungsmöglichkeiten und Satzungen die Wohnungseigentümer_innen adressieren, um eine Veränderung der sozialen Situation herbeizuführen. Gleichzeitig sind die Eigentümer_innen auch Marktakteure, die ihre Wohnungsbestände als Investitionsgut verstehen und entsprechende Strategien zur Gewinnmaximierung verfolgen. 

Auch bei der Erarbeitung kommunaler Handlungsstrategien, wohnungspolitische Handlungskonzepte und z.B. bei der Erstellung von kommunalen Mietspiegeln wird häufig deutlich, dass die Gruppe der privaten Eigentümer_innen häufig nicht gut erreicht werden kann. Zum Teil wird dies in Kauf genommen, da aufwändige Strategien der aufsuchenden Ansprache nicht flächendeckend umgesetzt werden können. Ergänzend gibt es insbesondere dann, wenn Bestände nur sehr schlecht instand gehalten werden und sich dies auf die Qualität des Stadtteils negativ auswirkt, Programme zum Aufkauf von (Schrott-) Immobilien durch die Kommunen oder kommunale Unternehmen. Auch hierbei geht es meistens um Immobilien privater Eigentümer_innen, die sich nicht mehr um ihre Liegenschaften kümmern konnten oder wollten.

Angesichts der vielerorts anziehenden Nachfrage nach Wohnungen und den weiterhin bestehenden Defiziten in vielen Bestandswohnungen, die eine zeitgemäße Nutzung erschweren, stellt sich die Frage nach der Motivation, den Strategien und der Leistungsfähigkeit privater Akteure in Bezug auf ihre Bestände. Dies gilt umso mehr, als dass sich abzeichnet, dass die Aktivierungspotenziale im Bereich der professionellen Bestandshalter (z.B. kommunale Unternehmen, Wohnungsgenossenschaften, private Unternehmen) an Grenzen stoßen. Der – große – Marktanteil am Mietwohnungsmarkt, der durch private Bestandshalter_innen dominiert wird, gerät somit umso stärker in den Fokus.

Demgegenüber zeigt sich in der Forschung ein deutliches Erkenntnisdefizit in Bezug auf Motivationen, Strategien und Handlungsansätze privater (Amateur-)Vermieter_innen. Ebenfalls ist kaum erforscht, ob und wenn, in welchem Umfang bzw. mittels welcher Strategien private Eigentümer in die Umsetzung wohnungspolitischer Konzepte eingebunden werden können. Das Ziel des Vorhabens ist es diese Potenziale aufzuzeigen und Handlungsempfehlungen zu entwickeln.

Publikationen des Projekts folgen.